Utgivelser av Samfunnsøkonomene

Du kan begrense utvalget til høyre

Samfunnsøkonomen nr 4 2017Tilbake til artikkeloversikt

Effekten av egenkapitalkrav på boliglån til norske husholdninger

Petter Eilif de LangeFørsteamanuensis, NTNU

Endre Jo ReiteKredittsjef Personmarked, SpareBank1 SMN

I denne artikkelen argumenterer vi for at krav til minste egenkapital når det ytes boliglån til husholdningene, som ble innført i 2010, har ført til en kraftig økning i dyre forbrukslån til norske husholdninger. Ved kun å endre regelverket for boliglån, har myndighetene skapt en ubalanse som forbrukslånsbankene utnytter, og som innebærer økt risiko for et krakk i boligmarkedet. Regelendringen har gitt forbrukslånsbankene økt sikkerhet for sine lån gjennom økt adgang til å begjære utlegg i låntakers bolig ved mislighold. Vi simulerer effekten av et krakk-scenario på bankenes balanser, og finner blant annet at bankenes beregnede kapitalbinding på boliglånskunder øker med 20 prosent.

1. Innledning

I mars 2010 kom det nye «retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål» fra Finanstilsynet. Dette regulatoriske inngrepet hadde blant annet som formål å dempe boligprisstigningen i Norge. Det var før retningslinjene kom ikke uvanlig at banker ga toppfinansiering til kunder med god betjeningsevne opp til, og i noen tilfeller over, boligenes markedsverdi. Dette gjaldt spesielt for yngre kunder. Retningslinjene hadde også til hensikt å hindre store svingninger i boligmarkedet som typisk er negativt for realøkonomien. Reglene var begrenset til boliglån, og kom på et tidspunkt hvor forbrukslånsveksten var moderat, og hvor det siste år før innføring av retningslinjene hadde vært en reduksjon i utlånsveksten for slike lån. Retningslinjene for forsvarlig utlånspraksis satte blant annet begrensning på maksimal belåning av eiendom til 90 prosent, krav til kredittvurdering og krav til betaling av avdrag på lån med høyere belåning enn 75 prosent av markedsverdi. Retningslinjene har senere gjennomgått ytterligere innstramming og ble i 2015 forskriftsfestet.

I perioden rett forut for innføring av de nye retningslinjene og frem til i dag har det vært en sterk økning i antall institusjoner som tilbyr usikrede forbrukslån til det norske privatmarkedet, dvs. til husholdningene. Vi tenker her på selskaper som Bank Norwegian, Komplett Bank, Instabank, m. fl. Dette er nå et så fremtredende trekk ved det norske kredittmarkedet, at det kan sees som et strukturelt skift. Fenomenet er hyppig omtalt i dagspressen og myndighetene er bekymret, se for eksempel e24 (2017) og Hagen mfl. (2017). Gapet mellom husholdningenes kredittvekst og forbrukslånsvekst er nå tilbake på samme nivå som før finanskrisen. I denne artikkelen forsøker vi å avdekke noen av de underliggende årsakene til at usikrede forbrukslån har økt så kraftig. Vi stiller spørsmål om hva dette betyr for boligmarkedet, hvilke realøkonomiske implikasjoner denne utviklingen kan ha, og hvordan denne strukturelle endringen kan påvirke finansiell stabilitet. Artikkelen er videre organisert som følger: I avsnitt 1.1 ser vi kort på relevant litteratur, avsnitt 2 motiverer problemstillingene, avsnitt 3 analyserer forbrukslånsvekstens innvirkning på risikoen i boligmarkedet, i avsnitt 4 utvikler vi et stress-scenario for norsk økonomi, i avsnitt 5 simulerer vi effekten av en nedgang i boligmarkedet på viktige nøkkeltall for bankene, herunder kapitalbindingen, og i avsnitt 6 oppsummerer og konkluderer vi.

Figur 1: Boligpriser versus inntekt. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris (kr).

Kilde: SSB

1.1 Kort litteraturgjennomgang

Det er gjort mange studier av hva som utgjør risikofaktorer for boligmarkedet, hvilken realøkonomisk betydning dette markedet har og dets betydning for folks evne og vilje til å ta finansiell risiko. Fjærli (2006) konkluderer at egen bolig ikke gjør sparerne mindre villig til å ta finansiell risiko, et resultat vår analyse klart understøtter. Bakteppet for vår analyse er nettopp at egen bolig, og regelverket knyttet til finansiering av denne, gjør det mulig for husholdningene å påta seg økt finansiell risiko.

I kjølevannet av finanskrisen i 2008-2009 opplevde flere land i EMU krakk i boligmarkedene, ikke minst Spania og Irland hvor prisene falt mer enn 30 prosent i løpet av 12 måneder. European Systemic Risk Board (2015) analyserer hvordan strukturelle trekk og det sykliske bildet i boligmarkedene i EU påvirker finansiell stabilitet, samt hvilke politiske virkemidler myndighetene har til rådighet for å påvirke risikofaktorene. Rapporten undersøker hvordan boligmarkedet, realøkonomien og finansiell sektor henger sammen. Blant mange funn påvises det at verdien til et lands boligmasse påvirker verdien av øvrige finansielle aktiva, og at boligmarkedet gjennom en finansiell akseleratormekanisme kan true finansiell stabilitet og forårsake problemer i realøkonomien. Vi utvikler et slikt stress-scenario i avsnitt 4 i denne artikkelen.

Det er svært vanskelig å påvise en boble i boligmarkedet før denne eventuelt sprekker. Flere studier har forsøkt å utvikle metoder for å kartlegge om det finnes bobler i boligmarkedet. Wang og Chen (2014) kalkulerer aktuarielle verdier for boligmarkeder i storbyer i USA. De konstruerer indekser de mener bedre reflekterer fundamentale verdier enn markedsindeksene. Dersom markedsindeksen i en periode er vesentlig dyrere enn den assosierte aktuarielle indeksen, tolkes dette som tegn på boligboble. I Norge har for eksempel boligprisene steget langt mer enn husholdningenes medianinntekt etter skatt de siste 15 årene, noe som kan være et tegn på en boligboble (figur 1).

Figur 2: Boligpriser. Prosentvis årsvekst.

Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi

Vi er i denne artikkelen først og fremst opptatt av hva som kan utløse et boligkrakk i det norske boligmarkedet, uavhengig av om det i dag er en klassisk boble i markedet.

Forventninger om nærmest kontinuerlig boligprisstigning kan også bidra til kunstig høye boligpriser. Jin m. fl. (2014) forsøker å modellere irrasjonelle forventninger som de mener påvirker forbrukernes forventninger til boligmarkedet. De finner at meravkastning i boligmarkedet kan forklares både av fundamentale variable og av en irrasjonell forbrukersentiment-variabel. I Norge finnes det tilsynelatende en særnorsk betalingsvillighet for egen bolig, som trolig er kulturelt bestemt. Denne særnorske betalingsvilligheten, som vi i denne artikkelen ikke eksplisitt modellerer, kan trolig klassifiseres i kategorien irrasjonelle forklaringsvariabler for meravkastningen i boligmarkedet.

I neste avsnitt viser vi kort hvordan det norske regelverket for boligfinansiering har skapt nye muligheter for forbrukslånsbankene.

2. Bakteppet

Da Finanstilsynet i mars 2010 utarbeidet nye «retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål», hadde norsk økonomi opplevd en lang periode med økning i boligprisene. Som nevnt i innledningen var retningslinjene blant annet et forsøk på å bidra til å dempe fremveksten av en boligprisboble.

Denne endringen i boliglånsreglene har fra 2010 medført at norske banker har hatt begrenset mulighet for å låne ut mer enn 85-90 prosent av boligens kjøpsverdi. Siden 2010 har boligprisene økt betydelig, og når boligprisene øker blir det stadig flere belånte boliger fra det gamle låneregimet før 2010 hvor markedsverdien av boligen også langt overstiger lånesaldoen.

I denne situasjonen er forbrukslånsbankenes posisjon som følger: Disse bankene vet at boliger som er bygget eller omsatt etter 2010 maksimalt har pantesikring tilsvarende 90 prosent av boligens daværende markedsverdi. I tillegg har som sagt markedsverdien av boligen økt mellom 5 og 20 prosent per år, avhengig av i hvilken by boligen ligger, bortsett fra i Stavanger hvor boligprisene nå om lag er på samme nivå som i 2010, se figur 2 og figur 10. Hvis man i denne situasjonen yter forbrukslån til en boligeier, er det høyst sannsynlig at det finnes usikrede verdier, altså verdi i boligen utover tinglyst pant, som forbruksbanken kan inndrive ved å ta utlegg i boligen dersom lånene misligholdes. De vet også at selv om en låntaker var i en posisjon med belåning på 100 prosent, så vil etterfølgende prisvekst på eiendom, og manglende mulighet til å låne opp denne verdiøkningen grunnet krav til maksimal belåning, medføre at det med stor sannsynlighet ligger merverdier i boligen som ikke kan ytterligere belånes. Samtidig vil de også kunne gjennomføre resonnementet vi utviklet ovenfor, og identifisere potensielle låntakere som sitter med belånte boliger som er verdt signifikant mer enn utestående lånesaldo.

Vi vil påstå at Finanstilsynet nå har skapt en helt ny forretningsmodell for forbrukslånsbankene, stikk i strid med tilsynets opprinnelige hensikt. På grunn av 85 prosent-regelen ved utlån til bolig er det skapt økt etterspørsel etter usikrede forbrukslån fordi boliglånsbankene er avskåret fra å yte boliglån til kunder med høy belåning, og fordi risikoen i å yte forbrukslån til boligeiere er vesentlig redusert.

Figur 3: Kredittvurderingsprosess hos forbrukslånsbankene.

Tradisjonelt har forbrukslånsbankene etablert et kredittscore på kundene, som typisk bygger på antagelsen om at de fleste kunder ved mislighold også vil ha trukket opp muligheten for å få ytterlige lån med sikkerhet i bolig av sin boliglånsbank. Etter innføring av de nye retningsreglene kan forbrukslånsbankene nå skille kundene i to grupper, basert på om de eier bolig eller ikke. Modellskissen i figur 3 illustrerer strategien.

Når man vurderer å yte lån til en potensiell kunde som ikke er boligeier, blir det fremdeles vurderingen av betjeningsevne og betalingsvilje gjennom en kredittscore som er avgjørende. For potensielle kunder som eier bolig kan man derimot legge inn en forventning om at det ved mislighold vil være mulig å redusere størrelsen på tapet ved å gjøre krav mot boligen. I avsnitt 3 nedenfor viser vi at nettopp denne eksplisitte kredittstrategien med å klassifisere kundene i to risikokategorier, har ført til en markant økning i utleggsbegjæringer fra forbrukslånsbankene.

Etter at årsveksten i usikrede forbrukslån til norske husholdninger falt kraftig fra 2008 til 2009, har veksten siden 2009 økt fra noe under 2 prosent til vel 12 prosent per 30. juni 2016 (figur 4).

Figur 4: Husholdningenes gjeld. Prosentvis årsvekst.

Kilder: SSB og Norges Bank

Boliglånsbankene på sin side opplever en større grad av usikkerhet knyttet til mislighold. Et flertall av tvangssalgsbegjæringer på bankenes kunder kommer nå fra forbrukslånsaktører, og annen gjeld (enn boliglån) har blitt stadig vanligere og er en faktor som gjør det vanskeligere å finne refinansieringsløsninger. Ved tvangssalgsbegjæringer fra tredjepart bringes også bankens lån typisk i mislighold, og en eventuell tvungen realisasjon vil kunne påvirke bankenes modellerte og faktiske risiko og kapitalkrav. De nye boliglånsreglene har med andre ord ført til at usikrede forbrukslån har blitt mindre risikable sett fra forbrukslånsbankenes ståsted, mens risikoen for mislighold i sikrede boliglån har blitt vanskeligere å vurdere for boliglånsbankene. Den økte risikoen for raskere skift fra betjent boliglån til mislighold, fremprovosert av mislighold på ekstern gjeld, vil kunne slå inn når vi ser en forverring i boligmarkedet eller får en økning i arbeidsledighet og rentenivå.

Figur 5: Utlånsrente og antall tilbydere av på forbrukslån for perioden 2008 til 2016.

Kilder: Resultatrapport finansforetak 4. kvartal 2016 Finanstilsynet, og Finansielt utsyn 1. 2017 Finanstilsynet

Antall tilbydere av forbrukslån har altså økt, og det store antallet aktører skulle isolert sett tilsi økt priskonkurranse og fallende utlånsrenter. Det er likevel ikke et så stort fall i beregnede utlånsrenter fra forbrukslånsbankene som fremveksten av aktører skulle tilsi, og vi finner bare en marginal reduksjon i gjennomsnittsrenter for forbrukslån i perioden (se figur 5). Dette tallet er samlet rente for forbrukslån og for kredittkort og andre kreditter, og fallet i rente for de lavest prisede forbrukslånene har i perioden vært noe sterkere.

Redusert tilbud av lavere priset toppfinansiering fra boliglånsbanker og vridning til tilbud om høyere priset lån fra forbrukslånsbanker, skulle isolert sett ha medført et lavere samlet kredittkonsum. Samlet kredittkonsum har i perioden likevel økt. En mulig forklaring kan være at forbrukerne ikke har hatt et rasjonelt forhold til kostnadene ved forbrukslån. Lånekundene som eier bolig er trolig mindre prissensitive fordi de ser på forbrukslånet som en kortsiktig kreditt, som senere kan konverteres til et boliglån med lavere rente. Denne adferden innebærer at en stor andel av usikrede kreditter og forbrukslån ikke nedbetales, men innfris med nye og rimeligere boliglån. Hvis forbrukslånene er opptatt uten et rasjonelt forhold til betjeningskostnadene og med en plan om rask refinansiering i boliglån, vil avslag kunne medføre en betydelig kostnadsøkning for låntakerne og økt sannsynlighet for kraftig innstramming i husholdningens forbruk, eller i verste fall betalingsmislighold.

Omfanget av refinansiering av forbruksgjeld i boliglån er betydelig, og opplysninger fra flere banker viser at dette nå er den viktigste og kraftigst økende årsak til avslag på boliglån. Dette er blant annet kommentert av BN bank i Dagens Næringsliv 06.04. 2017. Når en betydelig andel av søknader om boliglån inneholder søknad om innfrielse av usikrede kreditter og forbrukslån, viser dette at konsekvensen av en stopp i refinansiering til boliglån kan få stor innvirkning på dynamikken i lånemarkedet.

Figur 6: Utvikling i antall utlegg i eiendom i perioden 2008 til 2016.

Kilde: Virke 2016

3. Forbrukslånsvekstens innvirkning på den reelle risikoen i boligmarkedet

Ved mislighold eller betalingsproblemer i usikrede forbrukslån vil det kunne tas utlegg i bolig dersom det kan sannsynliggjøres at markedsverdien av boligen er høyere enn verdien av pantesikringen til sikrede kreditorer. En innfordringsprosess med tvangssalg vil normalt påvirke realisasjonsverdi negativt, og dersom boligen realiseres vil dette igjen reflekteres i bankenes grunnlag for verdivurdering av øvrige eiendommer i porteføljen. Som vi diskuterte i avsnitt 2 er det nå nærmest risikofritt å yte forbrukslån til huseiere fordi forbrukslånsbankene har tilgang til den ubenyttede ledige sikkerheten i boligen. I tillegg til den direkte effekten av slik sikkerhet, vil også trussel om tvangssalg av bolig medføre et sterkere press på låntaker til å betjene gjelden. Dette medfører at 85 prosent-regelen vil gi en økning i antallet tilfeller hvor det kan sannsynliggjøres berettiget grunn for tvangssalg. Det er en økning på 30 prosent i antall saker og på 55 prosent i gjennomsnittlig hovedstol på misligholdt forbruksgjeld fra 2013 til 2016 (Virke, 2016). For boliglån viser samme statistikk en økning i antall mislighold på 5 prosent, og en økning i gjennomsnittlig hovedstol på 1,2 prosent. Vi ser også en økning i antall utlegg i fast eiendom (figur 6).

Økt tilgang på kreditt fra andre kilder og høyere sannsynlighet for berettiget utlegg og påfølgende tvangssalg fra tredjepart, bidrar til at kredittmodeller for boliglån kan endre karakter. Lett tilgang på usikret kreditt fra tredjepart gjør at sannsynligheten for rettidig betjening av enkeltterminer øker. Samtidig er sannsynligheten redusert for å finne en refinansieringsløsning for kundene når tilgang til usikret kreditt er oppbrukt hos alle tilbydere av usikrede kreditter. Da kan kunden raskt gå fra rettidig betjening til en situasjon uten mulighet for betjening. Tilgang på kreditt gjennom forbrukslån baserer seg i stor grad på å rullere og øke gjeld. Det er også utstrakt bruk av rullering av forbrukslån inn i boliglån, etter hvert som verdiøkning på boligen gjør dette mulig innenfor 85 prosent av boligverdi.

Det er derfor stor fare for at dersom boligprisene flater ut eller faller, vil man fort nå et punkt hvor verdistigning på bolig ikke lenger kan finansiere nye forbrukslån som kamuflerer betalingsvansker, og da går forbrukslånene til utlegg og det oppstår en rask smitte til boliglånsporteføljene i bankene. En økende andel av norske boliglån går derfor fra såkalt grønt lys til rødt lys i bankenes risikoklassifiseringshierarki. De betjenes med forbrukslån inntil forbrukslånet blir misligholdt, og derfra går de i rødt. På bakgrunn av denne diskusjonen vil vi nå formulere vårt første forskningsspørsmål:Spørsmål 1: Viser økningen i andelen utleggsbegjæringer på boliglånskunder som resulterer i utlegg at forbrukslånsbanker har fått økt sikkerhet for tilbakebetaling av sine krav, og at begrensningen i bankenes mulighet til å yte boliglån utover 85 prosent av boligverdien sikrer etterstående kreditorer en lavere risiko ved usikrede utlån?

For å undersøke dette spørsmålet, er det til hjelp å forstå dynamikken i en utleggsforretning. Typisk er denne som følger: På bakgrunn av all tilgjengelig informasjon vurderer Namsmannen om det skal nedlegges trekk i saksøktes inntekt, tas pant i eiendeler, eller om saken skal avsluttes med intet til utlegg. Intet til utlegg innebærer at Namsmannen ikke har funnet noe å ta utlegg i. Det er viktig å merke seg at selv om det er intet til utlegg, vil utleggsforretningen virke fristavbrytende, det vil si at kravet står seg i nye 10 år. I tillegg vil det påløpe visse saksomkostninger ved behandling hos Namsmannen og disse vil som hovedregel bli lagt til kravet, samt at eventuelle rentekrav vil fortsette å løpe. Sett fra boligbankens side har derfor risikoen ved denne kunden økt.

Hvis vi studerer de faktiske utfallene av utleggsforretningene ser vi at det er et svakt fall i andelen kunder uten boliglån hvor kreditor finner verdier til utlegg, men det er en økende andel av kunder med boliglån hvor kreditor finner at det er midler å hente ved utlegg. Dette syntes å bekrefte at det er rasjonelt for forbrukslånsbankene å vurdere at det er mindre risikabelt å yte forbrukslån til boligeiere enn til låntakere som ikke eier bolig.

Figur 7: Fordeling av totale utleggsbegjæringer i «intet til utlegg» og «utlegg» for kunder med og uten boliglån.

Kilde: SpareBank 1 SMN. Anonymisert oversikt over antall utlegg fra eksterne kreditorer

Figur 7 viser forholdet mellom utlegg og intet til utlegg på boliglånskunder og kredittkunder uten boliglån i en mellomstor norsk bank. Det fremgår at andelen utleggsbegjæringer som faktisk resulterer i utleggnå har økt kraftig for boliglånskundene. En større andel av utleggene ender altså opp med at eierne av usikrede lån, i de fleste tilfeller forbrukslånsbanker, får tatt pant i boligen. Dette er nøyaktig den dynamikken vi lenge har hatt mistanke om at er under utvikling i det norske personkredittmarkedet. Vi mener derfor å finne støtte i empiriske data for å svare bekreftende på spørsmål 1.

Spørsmål 2: Hva kan dette skiftet av kredittilbyder medføre av konsekvenser for boligmarkedet og bankene ved et boligprisfall?

For en boliglånsbank med samlet belåning på inntil 85 prosent av boligverdi vil det i en tvangssalgsprosess ofte være en restverdi til etterstående kreditorer i dagens marked. Dette vil kunne resultere i tvangssalg til tross for at tvangssalg ikke er i boliglånsbankens egeninteresse. Selve tvangssalgsprosessen vil også øke sannsynligheten for mislighold siden skyldner ser at det er overveiende sannsynlig at boligen ikke kan beholdes. Alternativet for boliglånsbanken er å utløse hele eller deler av kravet for etterstående kreditorer for å unngå mislighold og salg.

Forbrukslånsbankene, og andre kilder til usikret kreditt, vil høyst trolig ikke ha «is i magen» og la kundene sitte igjennom tøffe tider slik boliglånsbankene gjorde under finanskrisen. Disse kreditorene vil altså være langt mindre tålmodige enn tradisjonelle boliglånsbanker. Dette fordi forbrukslånsbankenes utestående beløp typisk er langt mindre, og det fremstår derfor ikke rasjonelt å legge ned de betydelige ressursene som kreves i utstrakt bruk av frivillige refinansieringsløsninger og individuelle forhandlinger. Disse bankene vil heller ikke ha den samme posisjon i lokalsamfunnene og trolig ikke oppleve at de har et tilsvarende samfunnsoppdrag som de tradisjonelle bankene. For eksempel speiler balansene til de tradisjonelle regionbankene typisk næringsstrukturen i de respektive regionene. Disse bankene finansierer både virksomhetene og husholdningene, og er opptatt av sammenhengen mellom privat- og bedriftsmarkedet. Denne kunnskapen om helheten i økonomien vil klart påvirke bankenes kredittstrategi og måten de agerer på i forhold til utsatte låneengasjementer.

Figur 8: Finansiering av husholdningenes etterspørsel. I prosent av totalen for perioden 2005 til 2014.

Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank (2010 utelatt på grunn av brudd i data).

Forbrukslånsbankenes balanser mangler selvsagt denne helheten. Forretningsmodellen deres er vidt forskjellig fra de tradisjonelle bankenes forretningsmodeller. Ofte vil kundene dessuten ha gjeld til flere forbrukslånsbanker, og det vil bli ekstremt vanskelig å finne refinansieringsløsninger. Leverandørindustrien til oljebransjen kan tjene som eksempel. Vi har sett klart og tydelig de siste årene hvor vanskelig det er for forsyningsrederiene å finne løsninger for sine gjeldsengasjementer når kreditormassen i tillegg til bankene utgjør et mylder av sikrede og usikrede obligasjonseiere. Flere landbaserte bransjer har slitt med tilsvarende utfordringer. Et selskap som Norske Skog opplevde for eksempel i 2016 at noen store internasjonale eiere i to av selskapets usikrede euro-denominerte obligasjonslån, ikke godtok reforhandlingsløsningene som var fremforhandlet med de øvrige kreditorene i disse obligasjonslånene. Tilsvarende frykter vi at boliger vil bli begjært tvangssolgt av forbrukslånsbankene og at boliglånsbankene ikke vil ha muligheter for å stoppe dette. Boliglånsbankene kan da komme i en pressituasjon, hvor man eventuelt i strid med forskriftene må overta forbrukslånsbankenes usikrede engasjementer, for å hindre tvungen realisasjon og en smitteeffekt som vil påvirke panteverdiene som kan legges til grunn i risikovurdering av disse bankenes boliglånsporteføljer.

En utvikling med flere og flere tvangssalg initiert av forbrukslånsbanker som ser økonomisk verdi i å begjære utlegg, vil åpenbart kunne forsterke prisnedgangen i boligmarkedet og ytterligere redusere verdien av boliglånsbankenes pantesikkerhet. Realiserte priser gir som kjent deretter grunnlag for justering av panteverdiene. Vi kan altså oppleve en bølge av tvangssalg uten at boliglånene er misligholdt. Dette vil være noe helt nytt i Norge, og ulikt situasjonen etter finanskrisen i 2009 hvor vi hadde et marked som bremset opp med få frivillige realisasjoner, og hvor kun låntakere som hadde misligholdt boliglånet, og derfor var tvunget til å selge, faktisk solgte sine boliger.

Figur 9: Finansiering av etterspørsel ved opptak av nye lån

1) Økt gjeld blant boligeiere som ikke bytter bolig.

Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank.

Figur 8 viser husholdningenes etterspørsel utenom kjøp og salg av bolig beregnet på husholdningsnivå, som disponibel inntekt fratrukket nettofinanstransaksjoner og korrigert for boligtransaksjoner. I 2014 finansierte norske husholdninger rundt 16 prosent av sitt forbruk ved å oppta lån. Dette lånemønsteret har fortsatt inn i 2016, og er i seg selv ikke noe nytt her i landet. Det bekymringsfulle er selvsagt, som figur 9 illustrerer, at mye av denne gjelden er rådyre usikrede lån utstedt av forbrukslånsbanker fordi disse bankene på grunn av 85 prosent regelen ikke anser at forbrukslån lenger er forbundet med vesentlig risiko.

Disse lånene er derimot i aller høyeste grad forbundet med risiko for husholdningene selv, og ettersom husholdningene er den viktigste aktøren på etterspørselssiden i enhver økonomi utgjør forbrukslånsveksten en vesentlig risikofaktor i norsk økonomi. Tall fra Statens Institutt for forbruksforskning viser at det har vært en dobling av andel husholdninger med forbrukslån fra 2014 til 2017, og at andelen nå er 17 prosent.

Ser vi på omfanget av boligeiere med forbrukslån så viser data fra nye lånesøknader at fire av ti søknader om opplåning på bolig har som formål å innfri slik gjeld. Tall fra SpareBank 1 SMN (2016). I det følgende scenarioet har vi gjort en antagelse om at avslag på refinansiering av forbruksgjeld leder til betalingsproblemer.

4. Implikasjoner for finansiell stabilitet.

Vi beskriver nå det vi anser for å være et plausibelt stress-scenario. Dynamikken vi har beskrevet i avsnittet ovenfor vil kunne ha implikasjoner både for bankenes soliditet, aktivitetsnivået i norsk økonomi og for stabiliteten i det finansielle systemet. Et stress-scenario vil kunne utløses på flere måter. Vi ser her for oss følgende hendelsesforløp: Boligprisveksten flater ut, men husholdningene endrer ikke adferd umiddelbart, og fortsetter å finansiere ubalanser i privatøkonomien gjennom trekk på forbrukslånsrammer eller ved å ta opp nye forbrukslån. En betydelig del av de nylig opptatte forbrukslånene refinansieres i et stigende boligmarked i billigere pantesikrede boliglån, men etter en tid med liten eller ingen verdiøkning i boligmassen vil denne refinansieringen stoppe helt opp. Vi vil ha nådd et punkt hvor forbrukerne i tillegg til underskuddet i privatøkonomien de tidligere har kredittfinansiert også møter en betydelig og uventet meromkostning i forbrukslån, som nå må betjenes til en svært høy rente. Dette vil vanskeliggjøre omstilling av privatøkonomien, og medføre at en langt høyere andel husholdninger havner i betalingsproblemer. Gjeldsbelastningen er kort og godt for høy i forhold til husholdningenes samlede inntekter og forbruksvaner. (For mange familier er dette virkeligheten allerede i dag). Det siste symptomet på at en alvorlig krise er like rundt hjørnet vil være at nye forbrukslån brukes til å betjene eksisterende forbruksgjeld, fordi refinansiering inn i boliglån ikke lenger er mulig.

Mange husholdninger begynner nå å misligholde forbrukslånene. Forbrukslånsbankene og andre usikrede kreditorer får det plutselig travelt; de må reagere før et eventuelt krakk i boligmarkedet utraderer det som måtte finnes av verdi i boligene utover tinglyst pant. Og det er denne fryktresponsen som for alvor utløser krise-scenariet. Vi får svært aggressive kreditorer som vil vise liten vilje til å gi sine kunder tid til omstilling og betalingslettelser. Dette vil føre til en kraftig økning i antall utleggsbegjæringer i det vi i denne teksten har betegnet ekstern gjeld. En del av husholdningene som rammes av denne første bølgen av utleggsbegjæringer har også behov for å refinansiere boliglånsgjelden, og i en normalsituasjon ville boliglånsbankene ha bidradd til å finne løsninger. Dette er nå ikke lenger mulig ettersom usikrede kreditorer har tatt utlegg i boligene, og boliglånsbankene ikke kan yte boliglån utover 85 prosent av boligverdiene. Neste trekk fra de eksterne kreditorene er tvangssalg og innfordring av utestående gjeld.

Figur 10: Indekserte boligpriser. 2010 = 100.

Kilder: Statistisk sentralbyrå

I den første bølgen av disse innfordringsprosessene med tvangssalg, vil usikrede kreditorer typisk få inndrevet en stor andel av sine utestående fordringer. Dette er selvsagt også grunnen til hastverket.

Forbrukslånsbankene vet naturligvis at en tvangssalgsprosess vil ramme boligmarkedet. For boliger som er bygget eller omsatt etter 2010, vil et boligprisfall i størrelsesorden 20-25 prosent anslagsvis radere bort halvparten av kapitalgrunnlaget for ytterligere utleggsbegjæringer fra usikrede kreditorer, se figur 10. Dette er en snittbetraktning. I Stavanger skal det for eksempel langt mindre boligprisfall til før markedsverdien av boligmassen vil være lavere enn tinglyste panteverdier, slik at grunnlaget for utleggsbegjæring fra usikrede kreditorer er helt borte. I Oslo skal det mer til. Det gjelder derfor for disse kreditorene å være tidlig ute. Et krakk i boligmarkedet vil også ramme aktiviteten i nybyggingsmarkedet, for eksempel markedet for senior-leiligheter. Kjøpere i dette markedet er ofte avhengig av å få solgt eksisterende bolig for å finansiere nybyggene, som typisk allerede i dag har en langt høyere kvadratmeterpris enn boligene som skal selges.

Scenariet vi har beskrevet ovenfor vil ha flere ubehagelige implikasjoner for de typiske boliglånsbankene, altså for landets forretnings- og sparebanker. Tvungen realisasjon av bolig i et illikvid marked med synkende boligpriser betyr i prinsippet at bankenes boliglånsporteføljer generelt må reprises. Svakere pantesikkerhet i boliglånsporteføljene betyr selvsagt også at risikoen i bankenes boligobligasjonsporteføljer, dvs. obligasjoner med fortrinnsrett, vil ha økt. Disse obligasjonene ligger typisk i egne heleide datterselskaper av bankene, men i praksis har nå bankenes balanser blitt mer risikable. Det neste som skjer er at bankenes innlånskostnader øker, og vi har følgelig fått smitte til pengemarkedet. Økte innlånskostnader legger press på rentemarginen, men det blir i praksis vanskelig å velte over den økte kostnaden på de av bankens kunder som allerede er i en stressituasjon. Kunder som allerede er gått i mislighold er beskyttet av loven mot økte rentekostnader. De økte innlånskostnadene vil derfor måtte betales av de av bankens kunder som fortsatt betjener sine lån. Selv om disse kundene ikke har misligholdt boliglånene sine, vil pantesikkerheten banken har for lånene være svekket som følge av boligprisfallet, kombinert med at rentebelastningen for disse kundene har økt. Derfor har også risikoen i disse låneengasjementene økt.

Hvis boliglånsporteføljen synker tilstrekkelig i verdi, vil bankenes egenkapital måtte nedskrives, og solvens- og kapitaldekningskrav vil være truet. I så fall vil likviditeten i pengemarkedet strammes ytterligere inn, kapitalen blir dyrere og i verste fall kan interbankmarkedet kollapse. I denne situasjonen vil det være svært vanskelig for bankene å hente inn egenkapital, og utlånsboken må krympes. Dette vil være en trussel mot finansiell stabilitet i norsk økonomi. Likviditetsskvisen i pengemarkedet vil fort spre seg til realøkonomien med fare for resesjon. Sentralbanken må derfor iverksette krisetiltak av den type man introduserte under finanskrisen i 2009, men denne gangen vil situasjonen være langt mer alvorlig fordi den er skapt av strukturelle ubalanser i norsk økonomi og ikke bare som følge av smitte fra utlandet.

I neste avsnitt undersøker vi blant annet effekten av 10 prosent fall i relevant boligprisindeks på ulike nøkkeltall for en typisk, mellomstor norsk bank. Det scenariet vi legger til grunn for våre simuleringer er altså langt mildere enn krisescenariet vi har beskrevet ovenfor, men som simuleringene viser har det likevel store negative konsekvenser for bankene.

5. Simulering av effekten av et stress scenario på bankenes balanser

Minimumskravet til kapital for en norsk bank beregnes som forholdstallet mellom godkjent kapital og risikovektede aktiva (Kapitalforskriften 2016):

​​De store nasjonale bankene og de større regionbankene i Norge beregner sitt kapitalbehov for boliglånsporteføljen basert på interne modeller. Modellene skal sikre at banken i tillegg til forventet tap også kan dekke uventet tap, slik at det er mindre enn 0,1 prosent sannsynlighet for at bankens egenkapital ikke kan dekke tapene i påfølgende år. Det er også regulatoriske begrensninger for hvor lav misligholdssannsynlighet, kapitalkrav og tap gitt mislighold bankene kan operere med, og bankene er pålagt å dokumentere hvordan beregnede og observerte verdier samsvarer, og at de overstiger forskriftsfestede minimumskrav.

Den høyeste risikoen for en bank vil normalt være kredittrisiko, og beregningen av kredittrisiko vil påvirkes direkte av utvikling i mislighold og forventning om tap gitt mislighold. Dette er igjen en funksjon av blant annet misligholdssannsynlighet (PD) i det enkelte engasjement, hvor stor andel av «syke» engasjement som «kvikner til», størrelse på det enkelte engasjement og tap gitt mislighold av engasjementet. Tap gitt mislighold er igjen svært avhengig av hvilken sikkerhet banken har for sitt krav.

Misligholdssannsynlighet kategoriseres i risikoklasser hvor beste risikoklasse har under 0,1 prosent sannsynlighet for betalingsmislighold de neste 12 måneder, og høyeste ikke misligholdte risikoklasse har mer enn 10 prosent sannsynlighet for betalingsproblemer neste tolv måneder. Misligholdssannsynlighet kan i henhold til forskrift ikke settes lavere enn 0,2 prosent av et låneengasjement, og for misligholdte engasjement vil banken legge til grunn at den taper hele det beregnede tapet gitt mislighold (LGD).

I våre beregninger viser vi hvilken effekt følgende scenario vil få på bankens beregnede kapitalbehov:

En av fire forbrukslånskunder som søker om innfrielse av forbruksgjeld i boliglån får betalingsutfordringer når de får avslag på refinansiering av gjelden inn i bolig. Videre gjør fallende boligpriser at bankene strammer inn kredittgivningen, slik at avslagsprosenten på slike lån øker fra dagens 50 prosent til nær 100 prosent. Dette medfører at rundt 5 prosent av bankenes kunder er svært utsatt for mislighold. Vi antar derfor at bankene må oppjustere misligholdsforutsetning for beregning av egenkapitalkrav i sine modeller fra dagens 3,5 prosent til 5 prosent mislighold på boliglån, i et krisescenario. Mislighold på øvrige lån i porteføljen til eksempelbanken påvirkes ikke. For eksempelbanken er gjennomsnittslånet kategorisert i risikoklasse B (nest laveste modelltekniske risikoklasse), og når det er misligholdt blir kapitaleffekten lik det estimerte tapet i engasjementet.

For å beregne totaleffekten på bankens beregning av kapitalkrav holder vi andre forhold i bankens kapitalberegning konstant, og gjør endringer i de to faktorene misligholdssannsynlighet og tap gitt mislighold. Vi beregner så hvordan disse mest sentrale variablene påvirkes for å anslå endringen i bankens samlede kapitalkrav. Den første effekten er økningen i misligholdssannsynlighet. I tillegg øker tap gitt mislighold avhengig av hvor stor effekt fallet i boligpriser får på forventet tap.

Risikovekten påvirkes av sannsynlighet for mislighold på det enkelte engasjement. Som illustrert i figur 11 vil risikovekten for det enkelte lån derfor øke kraftig når lånet beveger seg mot risikoklassene med høyest misligholdssannsynlighet.

Vi nevnte ovenfor at når vi tar hensyn til risikoen for at de utsatte kundene som ikke får refinansiert forbruksgjelden sin kan misligholde boliglånet, øker misligholdssannsynligheten til 5 prosent. Effekten for hele eksempelbankens portefølje er at langsiktig misligholdssannsynlighet i porteføljen øker fra 0,94 prosent til 1,24 prosent. Dette er en økning i misligholdssannsynlighet på 32 prosent.

Median misligholdssannsynlighet i porteføljen øker i simuleringene fra 0,75 prosent til 0,99 prosent. Når misligholdssannsynligheten på porteføljen justeres vil banken normalt gjøre dette gjennom en prosentvis økning i misliholdssannsynlighet for alle lån tilsvarende endringen for medianlånet. En økning i den langsiktige misligholdssannsynligheten for alle lån på 32 prosent vil medføre at risikovekten øker fra 27 prosent til 32,5 prosent, altså en økning på 20 prosent. Primæreffekten i simuleringene knyttet til økt mislighold i et krisescenario gir derfor økt beregnet kapitalbinding på boliglånskunder på 20 prosent i forhold til dagens kapitalberegning for en mellomstor norsk bank.

Figur 11: Risikovekt som funksjon av risikoklasse

Annenordenseffekten av dette scenariet er at vi får et utbud av boliger på tvangssalg som presser boligprisindeksen ned. Bankene må følgelig også justere markedsverdien på frisk portefølje. I scenariet antar vi en nedgang i boligprisindeksen på 10 prosent, og forutsetter at det ikke skjer justering i bankens beregningsmodell og finanstilsynets referansemodell.

Ser vi på tap gitt mislighold for det enkelte lån, vil dette følge grafen i figur 12. Et fall i boligprisene vil medføre et skift i belåningsgrad på alle boliglån i porteføljen.

I scenariet antar vi at modellene for tap gitt mislighold er uendret (scenariouavhengig), og at markedsverdien på sikkerheten i porteføljen reduseres med 10 prosent. Dette medfører for eksempelbanken at snitt belåning øker til 75,3 prosent. Som vi ser fra figur 12 er stigningsgraden på LGD funksjonen gitt en marginal endring av belåningsgraden høy i dette området. En slik økning gir et nytt estimat for risikovekt på 33,1 prosent, opp fra 27,0 prosent. Økningen i risikovekt er følgelig 23 prosent basert på en slik endring.

I kombinasjon med misligholdssannsynligheten påvirker også porteføljens belåningsgrad kapitalkravet, gjennom hvor store tap man kan påregne gitt et mislighold (LGD). Den økte misligholdssannsynligheten og det økte tapet gitt mislighold, gir i beregningen en totaleffekt som vil øke samlet risikovekt med anslagsvis 40 prosent. Det legges da til grunn at det ikke skjer lettelser og endringer i bankenes risikopåslag. Samspill mellom de to effektene vurderes ikke som så vesentlig at de påvirker dimensjonen på samlet effekt.

Figur 12: Tap gitt mislighold (Loss Given Default - LGD) for ulik belåningsgrad på boligen

LGD y-akse, belåningsgrad x-akse

Tidligere økninger i kapitalbehovet har i stor grad blitt kompensert gjennom økt lønnsomhetskrav på ikke-misligholdte lån, og gjennom omprioritering av kapital, slik at utlån til bedriftsmarkedet har blitt redusert. Vi ser på dette som en sannsynlig reaksjon fra bankene også på effekten vi har beregnet. Dersom bankene øker rentemarginene, vil dette også være med på å øke sannsynligheten for boligprisfall. Økte lånerenter demper etterspørselen etter bolig, og tvungne realisasjoner vil da skje i et svakere boligmarked.

6. Oppsummering

I denne artikkelen har vi argumentert for at forskrift om «Krav til forsvarlig boliglånspraksis» fra Finanstilsynet (2011), som pålegger bankene å kreve minimum 15 prosent egenkapital når det ytes boliglån til husholdningene, har ført til en kraftig økning i dyre forbrukslån til norske husholdninger. Forbrukslånsveksten skyldes trolig at regelendringen har gitt forbrukslånsbankene økt sikkerhet for sine lån gjennom økt adgang til å begjære utlegg i låntakers bolig ved mislighold av forbrukslån. Dette øker sannsynligheten for en bølge av utleggsbegjæringer fra forbrukslånsbankene med tilhørende tvangssalg, dersom boligprisene flater ut og begynner å synke. I avsnitt 5 viste vi at et en økning i mislighold på boliglån fra 3,5 prosent til 5 prosent har alvorlige konsekvenser for langsiktig misligholdsannsynlighet, fører til økt kapitalbinding, og medfører økt belåningsgrad for boligporteføljen og ytterligere nedgang i boligmarkedet. Artikkelen viser hvordan myndighetene ved kun å endre regelverket for boliglån har skapt en ubalanse som forbrukslånsbankene utnytter, og som kan medføre økt risiko for nettopp det scenarioet med svingninger i boligprisene og rask reduksjon i forbrukernes kjøpekraft som reguleringene var ment å motvirke. Dette viser betydningen av helhetlige regulatoriske grep dersom det skal oppnås presis effekt av reguleringer. Myndighetene ser nå på hvordan forbrukslånsveksten til norske husholdninger kan bremses, og vår analyse gir ytterligere støtte til dette initiativet.

REFERANSER

Dagens Næringsliv (2017). Kommentar fra BN Bank 6 april. https://www.dn.no/nyheter/2017/06/04/1355/Eiendom/stopper-boligsokere-med-hoy-forbruksgjeld

ESRB (2015). Report on residential real estate and financial stability in the EU. Desember 2015.

E24 (2017). Sterkere vekst i forbrukslån: Grunn til uro. 24 februar 2017.

Finanstilsynet (2010). Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål. Rundskriv: 11/2010.

Finanstilsynet (2011). Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål. Rundskriv: 29/2011.

Fjærli, E. (2006). Risiko i boligmarkedet. I Statistisk Sentralbyrås Økonomiske analyser 5/2006.

Hagen, M., L. T. Turtveit og B. H. Vatne (2017). Aktuell kommentar 1/2017. Norges Bank.

Jin, C., G. Soydemir og A. Tidwell (2014). The U.S Housing Market and the Pricing of Risk: Fundamental Analysis and Market Sentiment. Journal of Real Estate Research 36, 187-219.

Kapitalkravsforskriften (2016). Forskrift om kapitalkrav for banker, kredittforetak, finansieringsforetak, holdingforetak i finanskonsern, verdipapirforetak og forvaltningsselskaper for verdipapirfond mv.

Norges Bank (2017). Aktuell kommentar Nr. 1.

SpareBank 1 SMN (2016). Lånesøknader 4 kvartal.

Virke Inkasso (2016). Statistikk.

Wang, S. og H. Chen (2014). Actuarial values of Housing Markets. Project Report submitted to the Casualty Actuarial Society By Risk Lighthouse LLC. Winter 2014.